城中村改造位列“三大工程”之一。近日，《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)城中村改造的若干細(xì)則》（征求意見稿）經(jīng)修訂后，面向社會征集意見。作為特大城市，濟南市擬對城中村改造方式、拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、生活保障方式等進(jìn)一步轉(zhuǎn)變提升，創(chuàng)新建立多樣化、多渠道、可選擇的生活保障機制，并對改造安置房依據(jù)供地性質(zhì)不同明確了上市交易條件。
城中村遵循三種方式改造
《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)城中村改造的若干細(xì)則》（濟建字〔2019〕48號）于2019年6月印發(fā)，有效期至2024年6月30日。細(xì)則施行期間，根據(jù)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，本輪城中村改造分三類實施改造。
對此，征求意見稿根據(jù)濟南改造工作實際情況，按照我市城中村改造規(guī)劃計劃，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類方式推進(jìn)實施。對具備改造條件的城中村實施拆除新建，按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)管理；不具備條件的不可強行推進(jìn)，可通過開展經(jīng)常性整治提升防控風(fēng)險隱患，按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)實施改造提升并加強管理，守住安全底線；介于前兩類之間的，采取拆整結(jié)合方式實施，統(tǒng)籌參考前兩類標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮村莊實際情況實施改造提升。
根據(jù)2022年12月出臺的《濟南市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》，在城市建成區(qū)內(nèi)，城中村主要分布在小清河沿線及二環(huán)西路兩側(cè)，宅基地總占地面積約23.7平方公里，涉及約7.27萬戶村（居）民。
拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)擬進(jìn)一步細(xì)化
根據(jù)征求意見稿，城中村改造村（居）民可選擇以被安置人口數(shù)量或以宅基地面積作為安置依據(jù)。
以被安置人口數(shù)量作為安置依據(jù)的房屋征收拆遷時，被拆遷房屋面積超出每人40平方米的部分，按照省級部門批復(fù)的濟南市征地地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償。有權(quán)屬證明或者建房批準(zhǔn)文件的，以證載面積為準(zhǔn)；無權(quán)屬證明或建房批準(zhǔn)文件的，由區(qū)人民政府依法依規(guī)組織認(rèn)定并公示，房屋建筑面積最高不得超260平方米，超出部分一律不予補償。
以宅基地面積作為安置依據(jù)的房屋征收拆遷時，宅基地面積最高不得超過建房時該區(qū)域的宅基地審批控制面積，建房時該區(qū)域沒有宅基地審批控制面積標(biāo)準(zhǔn)的，最高不得超過264平方米。
可投資產(chǎn)品或運營保租房用于保障生活
在生活保障方式上，現(xiàn)行方式為建設(shè)生活保障用房，按人均建筑面積30平方米予以保障。征求意見稿則作出重大改變，新建立多樣化、多渠道、可選擇的生活保障機制。
選擇實物保障的，一是建設(shè)生活保障房。探索建設(shè)商務(wù)辦公用房、租賃型住房、新型工業(yè)廠房等多種形式的生活保障房。二是用好保障性租賃住房。對于以整治提升、拆整結(jié)合方式實施的城中村改造項目，鼓勵將城中村房屋整體長期租賃并改造提升用作保障性租賃住房。三是利用既有收益性房產(chǎn)。將改造后可以保留的各類商業(yè)辦公、酒店、租賃性廠房等收益性房產(chǎn)轉(zhuǎn)為村（居）改造后的生活保障用房，并計入生活保障總規(guī)模。
選擇貨幣化保障的，實施主體可參照同地段具有穩(wěn)定性收益的房屋評估價格折算的保障資金，用于購買收益性房產(chǎn)和具有穩(wěn)定收益的投資產(chǎn)品，與村（居）協(xié)商一致后，簽訂貨幣化購買協(xié)議，統(tǒng)籌實施收益分配，實現(xiàn)村（居）長遠(yuǎn)穩(wěn)定收益；也可以統(tǒng)籌安排保障資金進(jìn)行貨幣化保障，根據(jù)生活保障項目實施主體與村（居）協(xié)商意見進(jìn)行貨幣化保障。貨幣化保障收益打入專項資金監(jiān)管賬戶，由所在街道辦事處進(jìn)行監(jiān)管，并負(fù)責(zé)收益分配。
安置房品質(zhì)不低于商品住房水平
對城中村改造安置房，從建設(shè)、分配和后期管理三個方面明確相關(guān)細(xì)則，擬根據(jù)供地性質(zhì)不同，明確安置房不同的上市交易條件，是征求意見稿的一大亮點。
在建設(shè)上，安置房品質(zhì)不得低于商品住房水平，配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施與安置房同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步報批、同步建設(shè)、同步交付使用。在分配管理上，要求竣工交付后盡快分配，暫不具備分配條件的，要報各區(qū)政府備案，由指定部門監(jiān)督未分配房屋的后續(xù)管理以及統(tǒng)籌調(diào)配使用。
值得一提的是，征求意見稿對安置房上市交易擬明確兩種路徑。對采用“協(xié)議出讓、招拍掛”等有償方式使用的城中村改造安置房建設(shè)用地上建設(shè)的安置房屋：對村（居）民安置用房，可在取得產(chǎn)權(quán)證后直接上市交易；對安置剩余屬于村（居）集體所有的房屋，可在經(jīng)村（居）代表大會決議同意并經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后上市交易。
對以國有劃撥方式供應(yīng)土地的安置房項目：在村（居）民取得產(chǎn)權(quán)證并按劃撥土地上城鎮(zhèn)住房轉(zhuǎn)讓繳納土地出讓金的有關(guān)政策補繳土地出讓金后，可直接上市交易；對安置剩余屬于村（居）集體所有的房屋，在經(jīng)村（居）代表大會決議同意和區(qū)政府批準(zhǔn)，并按照我市處理歷史遺留問題的有關(guān)政策補繳土地出讓金后上市交易。之前的城中村改造項目可參照修訂后的細(xì)則意見處理。
