濟南土地市場從宗地出讓到供后監(jiān)管將更加科學(xué)、規(guī)范。3月1日，濟南市自然資源和規(guī)劃局就《關(guān)于加強經(jīng)營性用地出讓管理的意見》（以下簡稱意見稿）公開征求意見，對擬供應(yīng)土地出讓前要滿足的規(guī)劃、建設(shè)、功能、運營和建筑與節(jié)能要求做出全新規(guī)定，擬出讓地塊出讓起始價的參考因素更加透明化。對于誠信異常企業(yè)，將被限制或禁止參與土地交易。
擬出讓土地入市前進行研判
哪些經(jīng)營性用地適用意見稿？據(jù)了解，對于市區(qū)內(nèi)新增的商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，以及營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)項目用地，都要按照意見稿規(guī)定執(zhí)行。原劃撥土地轉(zhuǎn)出讓、集體經(jīng)營性用地入市等情形參照執(zhí)行。
與以往不同的是，意見稿從土地儲備供應(yīng)、出讓要求、實施出讓、規(guī)劃建筑方案管理、供后監(jiān)管五個環(huán)節(jié)實行經(jīng)營性用地出讓全生命周期管理，以提高土地利用質(zhì)量和效益為目標(biāo)，以土地出讓合同和監(jiān)管協(xié)議為平臺，通過健全經(jīng)營性用地的用途管制、功能設(shè)置、業(yè)態(tài)布局、土地使用權(quán)退出等機制，將項目建設(shè)、功能實現(xiàn)、運營管理、節(jié)能環(huán)保等經(jīng)濟、社會、環(huán)境各要素納入合同管理。
在土地儲備和供應(yīng)階段，市自然資源和規(guī)劃部門依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、土地利用年度計劃等，合理制定年度土地儲備計劃，實施儲備土地統(tǒng)一供應(yīng)。
商辦用地不得建設(shè)公寓式辦公產(chǎn)品
在經(jīng)營性用地的以往供應(yīng)中，擬出讓地塊須滿足一定的規(guī)劃條件，以此作為出讓要求。而在意見稿中，今后的土地出讓要求更加詳細(xì)，將建設(shè)、功能業(yè)態(tài)、運營管理、綠色建筑和環(huán)保等要素與其他出讓條件納入合同管理，由注重經(jīng)濟效益向注重經(jīng)濟、社會、環(huán)境綜合效益轉(zhuǎn)變。
以擬出讓土地建設(shè)管理要求為例，在建設(shè)項目開竣工時間管理上可按照土地出讓價款的一定比例，約定延期開工、竣工的違約金金額。對逾期未開工滿一年的項目，合理界定土地閑置形成原因，依據(jù)原國土資源部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》的相關(guān)規(guī)定進行處理。同時，節(jié)能環(huán)保、配建租賃住房、公共服務(wù)、保護保留建筑、綠化、國家安全、地下文物保護等要求一并納入合同管理。
在功能管理要求上，商業(yè)用地由發(fā)展改革、商務(wù)部門結(jié)合區(qū)域功能、社會需求、土地用途等情況，提出休閑娛樂、大眾零售、酒店旅館等商業(yè)功能業(yè)態(tài)。出讓合同中未經(jīng)約定，商業(yè)用地不得建設(shè)公寓式酒店，商業(yè)辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公。為進一步提升城市功能品質(zhì)，抑制房地產(chǎn)投機炒作，確保市場平穩(wěn)健康運行，在商業(yè)用地出讓前，發(fā)展改革、投促、商務(wù)等部門應(yīng)綜合區(qū)域配套、房地產(chǎn)市場、項目功能定位等因素，對擬出讓地塊進行綜合評估，明確商業(yè)建筑面積持有比例和持有年限。
住宅用地原則上不搭配其他用途土地出讓
商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地采取公開招拍掛方式出讓，出讓年限不得高于法定最高出讓年限。對功能實現(xiàn)、運營管理、建設(shè)條件等方面有特別要求的出讓地塊，可通過擬供應(yīng)計劃公示、預(yù)申請、招商信息發(fā)布等形式，提前公開入市信息。商品住宅用地原則上不得搭配其他用途土地出讓；確需搭配供應(yīng)的，須按照一事一議的原則報請市政府批準(zhǔn)。位于城市重要特定地區(qū)、具有重要功能性的商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地，可采用附帶規(guī)劃設(shè)計方案、基礎(chǔ)設(shè)施要求、功能建設(shè)要求、運營管理要求的方式實施出讓。
在土地出讓價格形成方面，意見稿提出，出讓人應(yīng)根據(jù)土地熟化主體意見、土地評估價格、土地市場情況等，在市場評估分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)營性用地全要素管理要求，經(jīng)集體決策，綜合確定擬出讓地塊出讓起始價。協(xié)議出讓價格不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域同類用地基準(zhǔn)地價的70%。值得注意的是，在土地供后監(jiān)管方面，意見稿對建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件做出明確規(guī)定。拿地企業(yè)應(yīng)按照土地出讓合同和監(jiān)管協(xié)議的約定進行開發(fā)建設(shè)，依法進行預(yù)銷售、轉(zhuǎn)讓等行為，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人應(yīng)履行原出讓合同和監(jiān)管協(xié)議中約定的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合相關(guān)條件，文件中對需符合的條件做了詳細(xì)說明。
