濟南房改房原值目前難以核定

 “新國五條”對房價有何影響尚待觀察。
差額個稅如何計征？
　　按照國稅總局的相關要求，按差額20%計個稅，是對其轉讓凈所得額征稅。也就是房屋收入現(xiàn)值中，要減去房屋原值、合理費用、轉讓稅費等費用后的凈所得額。
　　差額計征公式:(房屋現(xiàn)值-房屋原值-住房裝修費用-住房貸款利息-手續(xù)費-公證費-其他合理費用-轉讓過程中繳納的各項稅費)×20%
　　“新國五條”突襲房
　　地產(chǎn)市場。按規(guī)定，出售自有住房
　　按規(guī)定應征收的個人所得稅，能核實房屋原值的，要依法按照轉讓所得的20%計征。據(jù)了解，此項政策并非新規(guī)，但依然引起了軒然大波。業(yè)內(nèi)人士分析，“一刀切”征稅的話，可能會誤傷剛需人群，甚至助推二手房價格上漲。
　　此外房屋原值如何核定，直接關系到政策執(zhí)行后，賣方出售自有住房需要繳納的稅額。記者采訪了解到，按照國家有關規(guī)定，不同房產(chǎn)的房屋原值，核定方式不同，房改房原
　　值因缺乏相應的參照標準，目前還
　　無法核定。
買房人稱“傷不起”
　　濟南市地稅局工作人員介紹，1994年至2005年的11年間，如果非家庭唯一住房或出售購買未滿5年的唯一住房，正是按照交易差價20%征收個人所得稅的。
　　按照濟南市目前“賣方凈得”的不成文規(guī)定，買房人要繳納契稅、營業(yè)稅、個稅、中介費，全部加起來最高可達總房價的近10%。如果未來必須按照交易差額的20%征稅，將大幅提高賣房成本，最終會轉嫁到買方身上。雖然在一定程度上可以抑制投資投機需求，但不分套數(shù)、不論買房年限，“一刀切”的按所得20%征稅，讓改善型買房人大呼“傷不起”。“剛到大城市工作不久的年輕人，買個二手房先住著，等到經(jīng)濟條件好一些之后再換新房，這樣的例子很多。但新的政策實施后，個人買房成本明顯提高，可能會誤傷剛需”，21世紀不動產(chǎn)濟南區(qū)域市場總監(jiān)羅先生分析，在濟南二手房交易中剛需所占比例很高，新政實施后無形中就會推高二手房房價，打擊成交量。
或間接抬高新房價
　　對于新政的出臺，各方意見不一。有專家表示肯定，但也有業(yè)內(nèi)人士表露出對高額個稅可能會進一步推高房價等問題的擔憂。在人民網(wǎng)近日的一項調(diào)查中，對于“新政細則發(fā)布后，您覺得房價會降嗎？”近七成的人選擇了“不會，治標不治本”，85%的網(wǎng)友表示由于新政將嚴格按照對購房所得征收20%稅收，不會再買二手房。
　　中國房地產(chǎn)學會執(zhí)行會長陳貴在微博中分析，二手房房價、房租均會漲；新商品房，至少不會降。21世紀不動產(chǎn)的羅先生也認為，二手房交易按照交易差價20%征收個稅的話，能夠直接推高二手房價格，這樣有一部分準備買二手房的人就會轉向新房市場，可能會間接抬高新房價格。一些手中持有二手房的房主可能轉售為租，從而導致租金高漲。
　　“經(jīng)過兩年多的調(diào)控之后，濟南房價已經(jīng)處于相對合理的狀態(tài)，今年濟南房產(chǎn)市場供應也十分充足”，中國房產(chǎn)信息集團克而瑞(中國)濟南機構高級分析師許珊分析，一般來說，房價受多種因素影響，比如基本的供需關系、地價、成本等，不會因為一個新政策的出臺而大起大落。
房屋原值如何計算？
　　商品房原值為購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關稅費；
　　自建住房原值指實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時實際繳納的相關稅費；
　　經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)原值為原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定繳納的土地出讓金；
　　已購公有住房(即房改房，下同)的原值則是：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款，以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權單位)繳納的所得收益及相關稅費。
　　城鎮(zhèn)拆遷安置住房根據(jù)相關政策規(guī)定，其原值計算又分為幾種情況：(1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及繳納的相關稅費；(2)房屋拆遷采取產(chǎn)權調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及繳納的相關稅費；(3)房屋拆遷采取產(chǎn)權調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和繳納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；(4)房屋拆遷采取產(chǎn)權調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及繳納的相關稅費。
裝修費用扣除有限額
　　轉讓房產(chǎn)計征個人所得稅時，除了要從轉讓收入中減除房屋原值，還要扣除轉讓房屋過程中繳納的稅費及有關合理費用。其中，稅金包括轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。而合理費用主要是指按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。
　　根據(jù)規(guī)定，住房裝修費用，需要提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致，已購公有住房、經(jīng)濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。
執(zhí)行難點
缺少價格參照標準房改房原值難核定
　　市民韓先生告訴記者，當初單位房改時，自己買的房子，只花了不到4萬元，因為是學區(qū)房，現(xiàn)在市價已達到80萬元，是當初購買價的20多倍，如果按照兩者差額的20%征稅，自己需要繳十五六萬元的個稅，而按交易額的1%計稅，只要8000元，差距實在太大。
　　記者采訪了解到，按照相關規(guī)定，已購公有住房原值包括住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產(chǎn)權單位交納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用，出售已購公有住房計算應納稅所得額，應當以銷售價減除上述費用。其中，計算住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款，需要依據(jù)縣級(含)以上地方人民政府規(guī)定的經(jīng)濟適用住房價格標準。
　　記者從有關部門了解到，自實施房改以來，我市并未制定出臺統(tǒng)一的經(jīng)濟適用住房基準價格，此前建設的部分經(jīng)濟適用住房項目銷售價格，也不具有代表性，沒有參考價值，因此目前無法核定房改房原值。
律師分析
20%稅率并不適用所有二手房轉讓
　　山東齊魯律師事務所律師高強表示，按照相關規(guī)定，能核實房屋原值的，才按照轉讓所得的20%計征，這意味著不能核實房屋原值的，仍將按照交易額的1%計征。此外，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。新的政策規(guī)定并沒有廢止這一條。因此，即便新的政策開始執(zhí)行，也并非所有的二手房轉讓都要繳納個人所得稅，即便繳稅，也不會都按轉讓所得的20%計征。
相關鏈接
網(wǎng)傳避稅方法“不靠譜”
　　避稅方式之一 買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產(chǎn)做抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，愿意以房產(chǎn)抵償，最后買方拿著法院判決書去房產(chǎn)中心過戶，不論是否限購，都可以過戶！
　　避稅方式之二 第一步，上家離婚，準備出售的房產(chǎn)歸于上家男；第二步，下家離婚，房產(chǎn)歸于下家男(如果有房產(chǎn)的話)；第三步，上家男攜房產(chǎn)和下家女結婚，房產(chǎn)共有；第四步，上家男和下家女離婚，房產(chǎn)歸下家女；第五步，各自復婚！
　　避稅方式之三 將打算賣出的房產(chǎn)歸到夫妻一方名下，然后夫妻離婚，擁有該套房產(chǎn)的一方以家庭唯一住房出售(還需滿5年才能避稅)，賣掉后雙方復婚。
　　山東統(tǒng)河律師事務所律師肖廣盟表示，通過虛假訴訟來“避稅”的案例，如果欠款數(shù)額與房產(chǎn)價值正好同等，法院會認為這是非真實債務，是違反法律規(guī)定逃避稅法的行為，通常會判欠款無效，這樣一來對于買方來說風險極大，很可能自己已經(jīng)支付的房款都要不回來。第二和第三種方式就是通過假離婚來“避稅”，對于分五步離婚的方法違反道德倫理，因交易房產(chǎn)而辦理離婚的案件確實很多，悲劇也很多，有人借機假戲真做，這樣就會偷雞不成蝕把米。
(本報記者 劉文忠 焦小超)   

（信息來源：濟南日報）