買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村住房合法嗎？

市民趙先生來(lái)電咨詢(xún)：自己是外地來(lái)濟(jì)務(wù)工人員，想在市區(qū)周邊買(mǎi)套村居蓋的無(wú)證房，但聽(tīng)說(shuō)有很多限制，將來(lái)自己的某些權(quán)利可能無(wú)法得到保障，想知道法律在這一方面有何規(guī)定？
市司法局“12348”法律服務(wù)熱線答復(fù)：農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)可以分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是城市居民與農(nóng)村居民之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)；另一類(lèi)是農(nóng)村居民與農(nóng)村居民之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，這一類(lèi)中又包含兩種情況，一是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的村民之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，另一種是非同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的村民之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)。
市民在進(jìn)行農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候要注意以下幾種情況：
 一、對(duì)于城市居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力，在司法實(shí)踐中已沒(méi)有任何爭(zhēng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》等相關(guān)法律法規(guī)以及政策的規(guī)定，城市居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)房屋的合同屬于無(wú)效合同。
二、對(duì)于非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村的土地屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織所有，也就是說(shuō)只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才享有本集體土地的使用權(quán)，《物權(quán)法》第一百五十三條作出如下規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。因此，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也屬于無(wú)效合同，因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定是不能辦理宅基地過(guò)戶(hù)登記的。農(nóng)村的土地只是屬于本集體所有，如果隨意將房屋轉(zhuǎn)讓非本集體成員，那么無(wú)疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權(quán)益，因此這類(lèi)合同屬于無(wú)效合同。
三、對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)是允許的，也是法律沒(méi)有禁止的。但是只能轉(zhuǎn)讓給符合申請(qǐng)宅基地條件的成員，并且村民將房屋轉(zhuǎn)讓他人后，將不能再申請(qǐng)宅基地。這種成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于有效合同。
市司法局“12348”法律服務(wù)熱線提醒廣大市民遵守法律規(guī)定，不要隨意買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋。
公用綠地隨意出售
不合法
市民李大爺來(lái)電咨詢(xún)：自家樓下的綠地被一樓住戶(hù)用欄桿給圍了起來(lái)，并在里面安裝了搖椅。他們找一樓住戶(hù)質(zhì)詢(xún)，對(duì)方說(shuō)他給開(kāi)發(fā)商交了三萬(wàn)元錢(qián)，此處綠地應(yīng)由自己支配和管理。開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)三萬(wàn)元是住戶(hù)交的“認(rèn)養(yǎng)費(fèi)”，正在和一樓住戶(hù)協(xié)商要求其拆除圍欄和搖椅，但對(duì)方不配合，開(kāi)發(fā)商表示他們也很無(wú)奈。李大爺想咨詢(xún)一樓住戶(hù)的做法是否侵犯了其他業(yè)主的利益？
市司法局“12348”法律服務(wù)熱線答復(fù)：公共綠地作為小區(qū)的配套設(shè)施之一，購(gòu)房者有對(duì)該綠地的使用權(quán)。開(kāi)發(fā)商將公共綠地變成了私人花園出售，小區(qū)其他居民利益就受到了侵害。因此該業(yè)主的行為，已經(jīng)侵害了小區(qū)其他業(yè)主的公共利益。
另外，開(kāi)發(fā)商出售公共綠地也違反了國(guó)家有關(guān)商品房計(jì)量辦法的規(guī)定。關(guān)于商品房面積的計(jì)算、測(cè)量辦法中，在商品房的套外面積及公攤等方面，均沒(méi)有規(guī)定公共綠地部分。業(yè)主雖然可以從開(kāi)發(fā)商處“認(rèn)養(yǎng)”綠地，但不能設(shè)置圍欄，歸為私用。
因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極和一樓業(yè)主協(xié)調(diào)，要求業(yè)主將圍欄及搖椅拆除將綠地恢復(fù)原樣，并適當(dāng)補(bǔ)償因其管理不到位而給其他業(yè)主帶來(lái)的損失。
（12348提供 史春勇整理）
信息來(lái)源：濟(jì)南日?qǐng)?bào)