政府如何平衡公租房的建設(shè)資金

大規(guī)模建設(shè)公租房，是我國保障性安居工程的重要組成部分，是中低收入群眾的熱切期盼。今年國務(wù)院下達(dá)的1000萬套保障性住房建設(shè)任務(wù)中，公租房達(dá)220萬套。隨著發(fā)展步伐的加快，公租房將逐步成為我國保障性住房的主體。公租房能否順利建設(shè)，直接關(guān)系保障性安居工程的成敗，影響“住有所居”目標(biāo)的實現(xiàn)。

在公租房建設(shè)及資金籌集過程中，各地都遇到了一些繞不開的難題，表現(xiàn)出諸多疑慮和困惑。一是認(rèn)為資金籌集壓力大。公租房建設(shè)的資金需求量大，又屬公益項目，地方財力有限，銀行貸款很難，無法回收成本，大規(guī)模建設(shè)公租房，資金難以平衡，會使地方財政不堪重負(fù)。二是擔(dān)心投入產(chǎn)出難以平衡。社會資本具有逐利性。公租房作為公益產(chǎn)品，租金低廉，與市場化開發(fā)形成沖突，投資回報率低，難以吸引社會資金投入。單靠政府投入，無法滿足融資需求，公租房的建設(shè)進(jìn)度難以保證。三是傾向于將營建主體讓位給社會。認(rèn)為建造公租房既是政府擔(dān)當(dāng)，也是社會責(zé)任，政府不該大包大攬，應(yīng)從主導(dǎo)地位退居引導(dǎo)地位，更多鼓勵民間資本成為公租房建設(shè)主體，以緩解政府壓力。

如果按照上述思路走下去，很難建立起公租房建設(shè)良性運轉(zhuǎn)的長效機制，勢必影響可持續(xù)性，甚至?xí)呷胨篮?。對此，要統(tǒng)一思想，引起高度重視。

第一，公租房投資是較長周期的動態(tài)平衡。公租房作為保障性住房，不像普通商品房開發(fā)那樣能夠為“土地財政”作出貢獻(xiàn)；相反，政府還需要無償劃撥土地，投入前期資本金，以此融通社會資本，滿足建設(shè)資金需求。由于限制租金，建設(shè)資金回籠不可能在短期內(nèi)“立竿見影”。因此，政府和社會都不能持過度的功利觀。政府在民生上投入，雖要避免“賠本的買賣”，但也不能放大逐利行為，只能通過較長周期的資產(chǎn)運營，逐步實現(xiàn)動態(tài)平衡。如果想通過建設(shè)公租房“賺錢”，必然會荊棘叢生、寸步難行。

第二，公租房具有長期保值性，完全可以多方融資。作為政府公共服務(wù)產(chǎn)品，公租房通過免收土地出讓金、相關(guān)稅、配套費和剝離企業(yè)利潤，會形成低得不能再低的成本，不會產(chǎn)生房產(chǎn)泡沫和成為不良資產(chǎn)。政府以現(xiàn)價形成資產(chǎn)，就是以后的資產(chǎn)儲備。公租房的商業(yè)配套，具有良好的市場前景，是公租房項目的有力支撐。公租房在一定周期完成還本付息后，每年的租金會形成穩(wěn)定收益，其價值也可能與商品房一樣水漲船高。有遠(yuǎn)見的投資者應(yīng)該會青睞它，社會融資的路子是寬廣的，前景是良好的。

第三，公租房建設(shè)應(yīng)當(dāng)也只能由政府來主導(dǎo)。由社會資本主導(dǎo)公租房建設(shè)，雖能緩解資金的一時之需，但由于政府不持有產(chǎn)權(quán)、不主導(dǎo)運營，也就難以保證公租房政策覆蓋的有效性，甚至?xí)氐附?jīng)濟(jì)適用房“利益輸送”的覆轍。政府擔(dān)當(dāng)公租房建設(shè)的主體職責(zé)理所當(dāng)然。

可以說，公租房建設(shè)堅持政府主導(dǎo)、社會參與，政府完全能夠解決和平衡好建設(shè)資金問題。

必須堅持公有、公建、公營、公益的方向。公租房建設(shè)所需土地全部由政府劃撥，由具有政府背景的國有企業(yè)承建并持有產(chǎn)權(quán)。政府在優(yōu)化布局、完善配套、減免稅費等方面發(fā)揮作用，目的是最大限度地降低成本，體現(xiàn)公益屬性，絕非是與民爭利。建設(shè)用地以劃撥方式提供，享有減免政府性基金、稅費優(yōu)惠政策等公共資源，全部體現(xiàn)在公益方面，不會使公共資源成為個別人“發(fā)財?shù)碾A梯”。公租房租金主要兌抵貸款利息、房屋維修管理費用和空置損耗，原則上不超過同品質(zhì)商品房市場租金的60%。為實現(xiàn)公租房公營，重慶專門組建了公租房管理局，履行房源儲備、審核配租和監(jiān)督管理等職責(zé)，確保公租房申請、配租陽光操作，在政府與市場之間找到了結(jié)合點，避免了純市場化的逐利行為。

構(gòu)建政府先導(dǎo)、社會補充的投融資格局。在投融資領(lǐng)域，政府投入往往具有先導(dǎo)性，對各種社會資本形成引導(dǎo)和激勵效應(yīng)。重慶3年建設(shè)4000萬平方米公租房，除了已由政府原儲備的土地劃撥之外，約需1100多億元現(xiàn)金投入。其中，由政府先期投入300多億資本金，包括中央專項、本級財政支出、土地劃撥、稅費減免等。在此基礎(chǔ)上，我們拓展融資渠道，一是通過公積金和商業(yè)銀行貸款300多億元，二是向社保基金、保險資金、央企等非銀行機構(gòu)融資400多億元，實現(xiàn)了公租房建設(shè)資金的大賬平衡。目前，中央補助和市級財政已先期投入230多億元，撬動了社會投入250多億元，有力保障了開工項目的資金需求。今明兩年開工項目所需的600多億元，已基本籌措到位，沒有出現(xiàn)資金“斷鏈”問題。目前，全市已開建公租房2650萬平方米，有5.5萬戶家庭通過3次搖號獲得配租。今年將有1000萬平方米陸續(xù)投入配租。

建立租售并舉、動態(tài)平衡的償債模式。承債能力及債務(wù)償還的時限、方式等，直接關(guān)系融資收益和資金安全。重慶除政府投入的300多億元外，社會融資的800多億元，主要通過三個渠道逐步償還：一是按10%的比例配建商業(yè)設(shè)施，以市場價出售，可回籠資金400多億元；二是承租5年后，出售約1/3有限產(chǎn)權(quán)的公租房，可回收資金400多億元；三是每年收取的租金，扣除維護(hù)和管理費用后仍有盈余，可用于平衡貸款利息。這樣，公租房就可以實現(xiàn)整個資金體系的動態(tài)平衡。今年8月，通過對2344戶公租房家庭入戶調(diào)查，有意愿購買有限產(chǎn)權(quán)公租房的占65.1%，有76.55%的承租戶愿意在本社區(qū)經(jīng)營商業(yè)，遠(yuǎn)高于預(yù)想比例?？梢?，出售1/3的公租房有限產(chǎn)權(quán)和10%的商業(yè)配套，符合大多數(shù)承租戶愿望，有良好市場前景，完全可以實現(xiàn)預(yù)期的資金回籠。

形成公租房體內(nèi)循環(huán)的有效機制。在建設(shè)和運營環(huán)節(jié)保持一定形式的封閉性，可以有效避免利益輸送，也有利于承貸主體責(zé)任明確。開建以來，重慶公租房堅持“封閉運轉(zhuǎn)”，努力實現(xiàn)在保障房體系內(nèi)的良性循環(huán)：一是由政府專門組建的公租房建設(shè)企業(yè)作為承建主體并擁有產(chǎn)權(quán)，有效控制開發(fā)建設(shè)成本。建成后，由公租房管理局專司管理、配租和服務(wù)。二是凡購買公租房有限產(chǎn)權(quán)者，不得將公租房進(jìn)入商品房市場交易，只能以購房價加同期銀行利息由公租房管理局回購，再作為公租房流轉(zhuǎn)使用，防止了灰色交易和無底洞。三是對不再符合租住條件的承租人，啟動必要的退出程序，由公租房管理局收回，再轉(zhuǎn)租給其他符合條件的對象，避免了資源沉淀和低效率。

資產(chǎn)封閉運轉(zhuǎn)重在體現(xiàn)保障屬性，資金開放籌措重在確保建設(shè)所需，二者結(jié)合就能實現(xiàn)陽光建設(shè)與市場化運營的有機統(tǒng)一，公租房的資金平衡就有制度保障。實踐證明，政府只要真正按照科學(xué)發(fā)展觀要求，堅持以人為本，主動擔(dān)當(dāng)，積極作為，公租房建設(shè)資金不僅可以“不差錢”，還可以實現(xiàn)良性循環(huán)，形成持續(xù)保障。公租房作為一筆優(yōu)質(zhì)國有資產(chǎn)，在改善民生、促進(jìn)發(fā)展中完全能夠發(fā)揮更積極有效的作用。

（作者：中共重慶市委副書記、市人民政府市長 黃奇帆 ）